Planujesz kupno domu lub mieszkania, ale obawiasz się podjąć decyzję w czasach koronawirusa? Sprawdź, jak przygotować się do rozmowy z bankiem.
Od pojawienia się COVID-19, ucierpiało wiele państw na całym świecie. Problemy finansowe dotykają niemal wszystkich ludzi, a widmo masowych zwolnień z pracy, pomimo programów rządowych, ciąży nad szeroką grupą pracowników. W tym chaosie niezmienne są ludzkie potrzeby, a jedną z nich jest własna nieruchomość. Jakie warunki należy spełnić, aby wejść w jej posiadanie? Czy obecna sytuacja, to dobry moment na zakup domu lub mieszkania?
Zadbaj o formalności
Jeśli na co dzień pracujesz w branży, która nie została zamknięta jak hotele czy restauracje, to jesteś w dobrej sytuacji. W kolejnym kroku sprawdź rodzaj umowy, na podstawie której wykonujesz swoje obowiązki. Banki doceniają umowę o pracę na czas nieokreślony, ale nie przekreślają umów cywilnoprawnych. Ważny jest okres obowiązywania kontraktu, chyba że nie został zdefiniowany. W sytuacji, gdy jesteś w trakcie zmiany umowy np. po skończonym okresie próbnym, ale nie masz oficjalnie nowych dokumentów, możesz poprosić pracodawcę o tzw. promesę. Podobny zabieg stosuje się w sytuacji zmiany zatrudnienia pomiędzy różnymi firmami. Wówczas masz pewność, że nadal będziesz zatrudniony.
Przed spotkaniem z doradcą finansowym lub przedstawicielem banku, zadbaj o zestawienie comiesięcznych wpływów i wydatków. Bazowym dochodem jest wynagrodzenie za pracę. Jeśli masz udokumentowany przychód np. z tytułu wynajmu garażu, z pewnością zostanie on uwzględniony przy kalkulowaniu zdolności kredytowej. Pamiętaj o wszystkich wydatkach i policz, ile pieniędzy w ciągu miesiąca przeznaczasz na życie, opłaty za prąd, gaz, telefon, internet czy paliwo do samochodu. Koniecznie zweryfikuj wszystkie długi względem instytucji finansowych - kredyty gotówkowe i karty kredytowe. Te ostatnie, nawet jeśli ich nie używasz, są wliczane do zdolności. Jeśli nie potrzebujesz takiego rozwiązania, najlepiej rozwiąż umowę.
Rekomendacja S
Popularne na rynku nieruchomości rekomendacje, to zalecenia organu nadzorczego, którym w Polsce jest Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Zaczęły się pojawiać po kryzysie z lat 2007-2009, kiedy pękła bańka kredytów subprime w USA. Wariant „S” to zbiór zasad dla banków, dotyczący dobrych praktyk w zakresie zabezpieczenia hipotecznego. W efekcie, rynek ma ustrzec się przed wydarzeniami podobnymi do tych z rynku amerykańskiego.
Rekomendacja S warunkuje m.in. wysokość udziału własnego, jaki powinien wnieść klient banku w momencie ubiegania się o finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Zgodnie z dokumentem KNF, obecne wymogi to konieczność zgromadzenia środków w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości. Dla mieszkania o wartości 300.000 zł, udział własny wynosi 60.000 zł. Zalecenie KNF nie jest regulacją, ale banki zwykle respektują zalecenia nadzorcy. Czy kredytodawca może zgodzić się na niższy udział własny? Zdecydowanie tak, ale są to sytuacje rozpatrywane indywidualnie. Chcąc ubiegać się o kredyt hipoteczny, warto mieć odłożone środki finansowe. Stawia Cię to w dużo lepszej pozycji negocjacyjnej.
Kredyt - co musisz o nim wiedzieć?
Przede wszystkim musisz mieć świadomość, że bank określi Twoją zdolność kredytową. Schemat wygląda mniej więcej następująco: wpływy - wydatki = X. W sytuacji, gdy symulacja zakończy się wartością ujemną, nie stać Cię na tak wysoką ratę. Można spróbować wydłużyć okres kredytowania albo zaproponować większy udział własny, który wpłynie na obniżenie wysokość raty kredytowej.
Zawsze należy zapytać o wszystkie koszty. Podstawowe parametry to prowizja przygotowawcza lub za rozpatrzenie wniosku i oprocentowanie, na które składa się marża banku oraz stopa referencyjna WIBOR. Czasami banki wybierają WIBOR 3M, a innym razem 6M. Od tego parametru zależy, jak często kredytodawca będzie aktualizował wysokość oprocentowania. Ma to znaczenie w sytuacji zmian wysokości stóp procentowych. Kiedy rosną lub maleją, oprocentowanie kredytu nie zmienia się od razu, a dopiero w terminie wskazanym w umowie. Dla WIBOR 3M będą cztery aktualizacje w roku, dla WIBOR 6M tylko dwie.
Do kosztów okołokredytowych zaliczyć można sporządzenie aktu notarialnego, a także ubezpieczenie na życie i nieruchomości. Instytucje finansujące w zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów, są w stanie obniżyć parametry cenowe kredytu. Oznacza to, że nawet droższa polisa, zawarta za pośrednictwem banku, będzie dla Ciebie korzystniejszym rozwiązaniem, bo spadną globalne koszty kredytu. Bank zrezygnuje z części prowizji, obniży ją do zera lub zredukuje oprocentowanie. Ten ostatni parametr jest ważny przez cały okres trwania kredytu, a więc to opłacalna perspektywa.
Zakup nieruchomości
Analizy rynku pokazują, że wzrost cen nieruchomości zwolnił, ale nie widać przesłanek do przecen. Prawdopodobnie, gdy sytuacja epidemiologiczna wróci do normy, a gospodarki na świecie ustabilizują się, ponownie zobaczymy aprecjację (wzrost) cen nieruchomości. Jeżeli ktoś liczy na przeceny, jakie miały miejsce w poprzednim kryzysie subprime, to może się rozczarować. Jeśli Twoja sytuacja finansowa pozwala na zaciągnięcie i obsługę kredytu hipotecznego, warto sięgnąć po wymarzoną nieruchomość już dziś. Może się okazać, że za rok o tej porze, cena metra kwadratowego tego samego mieszkania, będzie o kilkaset złotych wyższa. Wiele przesłanek wskazuje, że pomimo pandemii to dobry czas na zakup nieruchomości.
